租屋注意

看到大家都差不多在準備出發了,租房子的時間也越來越緊迫,我也來幫大家列出一些租房子的注意事項吧!

先說,這一篇真的很長,因為房事的眉眉角角實在太多,我又想盡量講清楚,看完請不要找我要回你的半小時,謝謝XD

大前提是,我不建議還沒看房子就直接長租,室友房東房子你都不清楚,被賣掉的機會太大了…

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看房子的時候有幾點可以考慮一下

先說外部環境

1.附近有沒有超市,購買生活用品方不方便? (大包小包走長途是很好的運動XD)

2.附近車流量大不大?(怕吵的要更注意)

3.離地鐵站/公車站遠不遠?(英國交通費很高,住到深山林內通勤費可能花掉你大半薪水)

4.晚上照明好不好?(安全問題,有些英國小屁孩是有種族歧視,而且不介意讓你知道的XD) 5.鄰居的車子好不好?(車好通常代表治安好,鄰居的素質也比較高,反之就…)

再說房子內部

1.有沒有室友?

有的話,幾個房間幾個室友,衛浴設備是怎麼共用?(人有三急…)

室友是什麼種族?(無關歧視,但文化衝擊有時會讓你很想死)

室友投不投緣?(第一眼就不喜歡的,基本上住在一起後悔的機會很大)

2.廚房

冰箱多大?你有多少空間?

有沒有洗衣機、烘乾機、洗碗機、微波爐?(視個人需求,可以跟房東要求)

有沒有自己的壁櫥?空間多大?

有沒有抽油煙機?(退租時沒有抽油煙機的油煙這部分免不了被扣點清潔費)

4.房間

有沒有central heating?

有沒有衣櫃、床、桌子椅子?(必備,沒有請要求)

通不通風?窗戶面對哪裡?

5.是不是全鋪地毯?

沒有地毯的隔音比較差,可是比較好清理

有地毯的退租時比較難清理,基本上免不了被扣點清潔費

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上面是看房子的時候可以注意的點,然後下面介紹通常會租到的房子種類

1.仲介

全世界都一樣,找仲介就是花錢省麻煩,當確定跟仲介承租的時候,需要付出的費用有:

I. credit check fee(基本上你們才剛來英國,什麼也查不到,但是還是要收XD)

II. reference letter fee(因為你們當到英國,沒有任何信用記錄,他們會在credit check之後,告訴你他們可以幫你擔保,然後收這個費用)

III. deposit (押金 通常是1-2個月,有聽過6個月的,因為沒有信用記錄,他們也怕)

IV. 房租

2.合租

這是最難的租房方式。先找好志同道合(?)的朋友,再找到適合大小、地點及價位的房子,還要說服房東(仲介)分租給你們(意思是合約分開簽,如果是一個人去承租再分租給其他人,我算到二房東分租那一塊。)

不過也會是最開心的方式,因為事前準備越多,事後問題越少。

如果是跟仲介租,那些費用一樣都要付,而且是按人頭付。

3.二房東分租

應該會是最便宜也最常見的方式,畢竟英國房價真的很高,然而也是糾紛最多的租房方式。

好處就一個-便宜,要付的就是房租跟水電瓦斯網路費 如果二房東是學生,或許還省下council tax*

壞處呢…

I.很少有人跟房東簽的約是可以sublet的,也就是說他當二房東本身就是違約,房東有權終止合約

II.交給房東or仲介的押金,是必須註冊到一個叫TDS**或是DPS***裡,由法律提供保護。但是二房東肯定不會去註冊,所以要不回押金的機會增高

III.遇到壞的二房東比遇到壞室友還痛苦。

4.房東分租,跟房東一起住(註一:請詳下解釋有無同住在法律上的差異)

通常是老先生老太太小孩大了搬出去,多了房間想說租出去,這個跟房東的好壞直接掛勾,最大的壞處可能是會遇到壞人(?),但好處是很有英國家庭感覺,也逼著你練習英文,可以想成homestay可能比較好理解。

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接下來討論合約的問題

重點:不管跟誰租房子,都記得一定要有白紙黑字作證據,簽合約不用急,看清楚才不會上當。(不只租房,最好不管做什麼都要有白紙黑字,往來email也可以算,但當然有簽名的更好)

1.日期

一定要明確,不要有什麼ASAP一類的模糊地帶。

什麼時候付錢,什麼時候搬進來/出去,每個月的月租是從哪一天算都要講清楚

2.房租及押金

房租多少,是週算還是月算?(算下來是有不同的)

押金多少,什麼時候還,什麼東西是會從押金去扣掉?

如果是合租,其他人退租你要不要代找房客or補上那一份租金

3.租期

寫明租到什麼時候,或是6個月一租,如果提早結束合約怎麼賠償?

你不租了要給房東多長的Notice?

房東不租你了要給多長的Notice?

4.限制

例如不能開party,不能養寵物,不可以帶朋友來住,不可以燒香拜拜等…

5.簽名寫日期,一式2份,最好有鄰居當見證第三者

注意,合約是可以討論修改的,真的不合理還是不要租比較好,勉強是沒有幸福的。

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其他注意事項

1.各種收據

收了訂金/押金/房租都要給你收據,一定要拿到並請妥善保存到你離開英國,幾張紙可能會幫你省下幾千磅。

2.property check list

入住簽約之前,好的房東會準備一份check list讓你檢查房子裡有哪些家具,有沒有損壞等,到時候退租時按照list說話。

我的建議是拍照存證,寄一份給房東,畢竟很多東西(例如牆壁黃黃的程度)是寫不清楚的。

3.房間通常是不能上鎖的

所以室友很重要,但是自我保護意識更重要!

4.法律保障房客多於房東

分租網站最有名的網站有spareroom跟flatshare,有需要可以去看一下

*Council Tax, 算是公共設備收費,像是收垃圾,公園除草一類的費用。學生免付,整棟房子只有一個人住的話可以減免25%。

**TDS,Tenancy deposit Scheme

***DPS,Deposit Protection Scheme

押金保護機構參考網址

https://www.gov.uk/tenancy-deposit-protection/overview

最後,我一個人也不可能想的太週全,就麻煩各位同學繼續補充喔!

—————-延伸資訊  押金————————–

上面提到,押金什麼第三方保護碗糕的,是指房客仍將押金交給房東, 但房東要在簽約後30日內,向第三方的押金保護組織註冊,押金還是在房東手上,房東只要將註冊證明交給房客留存為證即可。

目前押金保護scheme一共有4家,房東可以任選其中一家。

https://www.gov.uk/tenancy-deposit-protection/overview

**補充不良房東不還押金討論串**

https://www.facebook.com/groups/UKworker/permalink/471156016249192/?comment_id=471660392865421&offset=0&total_comments=41

—————-補充拿不回押金解決方法——————

前提是

1. 你必須「沒有」跟房東一起住。

2. 你必須「有」一份正式合約

退房拿不回押金當然很嘔,不過在你採取行動之前,請先換位思考,如果你是房東,對於這樣的歸還情況你滿不滿意,想不想扣錢。

一般情況是在退屋前3~4周請房東來走一趟,看他哪裡不滿意,先加以改進。

然後在退屋當天再巡一次,當場討論出要扣多少錢,期限多久還回押金。

如果沒有共識,或是他不還,請先上這個網站查詢你的押金是否被保護

http://england.shelter.org.uk/get_advice/paying_for_a_home/tenancy_deposits/deposit_protection_and_tenancy_deposit_schemes

如果有,那恭喜你,網站上有STEP BY STEP的方式,他會幫你要回押金。

如果沒有,也恭喜你,依法你可能最高可以拿回3倍的押金金額。

網站上也有STEP BY STEP教你怎麼作

如果你懶的告,因為押金糾紛太多,現在有一些LEGAL ADVISOR專門接這種CASE,他們幫你處理,大部分不先收錢,等到判決下來,你拿回1.5倍押金,其他都是他們的,省時又省力。

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註一

有沒有與房東同住是很不同的。

簡單來說,當不同住時,稱之為assured shorthold tenancy,合約上的人才是房屋的合法居住人,也就是tenant。房東此時對房屋的所有權小於tenant,他不能自己進入,也不能任意趕你走,當然也不能片面更改合約及租金,而押金也必須交由第三方押金管理組織保管。舉例:我住的地方有簽約(半年),但房東說下個月開始每個人要再多繳20鎊作為清潔費,因為他會請業者來清掃公共區域;請問我可以拒繳嗎?→→「法律上」可以拒繳,也有正式管道解決紛爭。但實際上如果我決定以和為貴不想撕破臉、或是嫌解決程序太麻煩,最後決定低頭,那是另外一回事。

而房東同住時,租客稱之為lodger,房屋的所有權依然在房東手上,押金無須給第三方,可以更改合約(不爽你可以走),可以改租金(不爽你可以走),可以趕你走(我不爽你給我走)。但是任意扣押金還是不行的,只是在這種合約下,遇到壞房東要要回押金就比較麻煩…

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